Proč musí SŽDC na rekonstrukci prodělat? Údaje a argumenty

Nevýhodný a nesmyslný projekt rekonstrukce Kliniky v režii SŽDC
Hlavní záměr rekonstrukce, aby se na Kliniku přemístilo oddělení geodézie SŽDC, není v projektu naplněn, protože budova Kliniky poskytne menší prostory než dnes pronajímané prostory pro toto oddělení. Změny v projektu rekonstrukce i nevýhodnost celého záměru poukazují na to, že hlavním účelem rekonstrukce nebylo přestěhovat geodetické oddělení, ale co nejrychleji vytvořit a zrealizovat jakýkoli projekt, který nahradí Autonomní sociální centrum Klinika.

Proč si SŽDC nechalo převést budovu Kliniky?
Tomáš Drmola, dnes už bývalý náměstek pro správu majetku SŽDC, v Radiožurnálu1 v době převodu budovy uvedl: „Správa železniční dopravní cesty je poměrně velká organizace. My zaměstnáváme takřka 18 tisíc lidí. Mimo jiné máme jednu organizační složku, která se jmenuje geodézie, drážní geodézie, a ta sídlí tady v Praze v objektu, který máme v nájmu, kde tedy musíme platit tržní nájemné. Vzhledem k velikosti objektu bývalé tedy té plicní polikliniky v Jeseniově ulici a vzhledem k tomu, že ten objekt opravdu naprosto odpovídá naším představám, tedy budovy, kterou bychom potřebovali pro usídlení našich aktuálně 46 zaměstnanců, jsou tam ještě dvě neobsazená pracovní místa, takže dohromady by tam v těch lidí v budoucnu mělo fungovat nebo pracovat 48, tak jsme Úřad o zastupování státu ve věcech majetkových požádali, že bychom tento objekt rádi získali do naší péče.“

Ve smlouvě o dílo2 na projekt rekonstrukce (14.2.2017) se mluví o vybudování 50 míst pro zaměstnance geodézie s tím, že podlahová plocha budovy kliniky je 970 m2. Dále se tu píše, že součástí díla je zpracování žádosti o změnu využití budovy občanské vybavenosti na budovy pro administrativu.

Dle informací SŽDC3 si SŽDC aktuálně pronajímá v ulici Pod Výtopnou 645/8 prostory pro geodetické oddělení o podlažní ploše 963,81 m2.

Jak vypadá aktualní projekt rekonstrukce Kliniky?
Dle posledních informací SŽDC4 se bude projekt, který už je dnes ve stavebním řízení, realizovat takto:
ordinace 498 m2 + technické zázemí 95 m2 ; administrativa 687 m2 + technické zázemí 137 m2.

Oproti původnímu záměru tak dochází ke změně – dochází ke snížení plochy administrativy pro oddělení geodézie a naopak se zde objevují velké plochy ordinací. Plocha pro administrativu je zde pouze 687 m2, přitom dnes si SŽDC pronajímá 963 m2 ploch. Rekonstrukce tedy nedává smysl s ohledem na velikosti ploch potřebných pro kanceláře. Hlavní záměr rekonstrukce, aby se zde přemístilo oddělení geodézie, tedy není v projektu naplněn, protože budova Kliniky poskytne ještě menší prostory pro geodetické oddělení než dnes pronajímané prostory v ulici Pod Výtopnou.

A proč zde přibylo tolik ordinací, funkce, která s činností SŽDC nijak nesouvisí? S největší pravděpodobností jde o to, aby se SŽDC vyhnula nutné změně využití budovy na administrativu, protože kvůli této změně by musel být změnen i územní plán a taková změna by trvala roky, pokud by byla vůbec schválena. Ordinace narozdíl od administrativy odpovídají občanské vybavenosti dle územního plánu. Zároveň je ale nestandardní, že stavební úřad nevyžaduje změnu ve využívání stavby, protože ikdyž jsou zde plánovány ordinace, tak zabírají pouze 42% plochy celkové plochy budovy, oproti 58% administrativní funkci. Standardně je vyžadováno, aby minimálně 50% využití budovy odpovídalo hlavnímu funkčnímu využití dle územního plánu, což má být občanská vybavenost, nikoli administrativa.

Ekonomicky nesmyslná rekonstrukce
Rekonstrukce nedává smysl ani ekonomicky. V deníku E15 se k záměru rekonstrukce vyjádřil Petr Kareš, specialista na pronájmy nemovitostí z poradenské společnosti JLL: „Pokud by se jednalo o klasického komerčního klienta, pak bychom mu takovou rekonstrukci nedoporučili. Kromě dlouhé návratnosti je ve hře i pravděpodobnost měnící se potřeby plochy v tak dlouhém čase nebo náklady, které v nájemním vztahu nese majitel“.5 Pokud si zjednodušeně spočítáme návratnost investice, kterou si SŽDC nikdy nespočítala4, tak vychází přibližně na 38 let, což je daleko za hranou běžné návratnosti budov. Roční nájemné v ulici Pod Výtopnou je 1 125 000,- a náklady rekonstrukce jsou 44 milionů.4 SŽDC zároveň nemá žádnou písemnou rozvahu či studii proveditelnosti, na jejímž základě provedla převod budovy, stejně tak ani SŽDC nezvážila alternativní řešení.3 Například využití jiných prázdných budov v majetku státu či přestěhování do jiného nájmu. Logicky se také nabízí otázky, proč si vůbec SŽDC vybrala objekt bývalé polikliniky, který je v dezolátním stavu, územní plán zde nepočítá s administrativou a o budovu měl tehdy navíc zájem Magistrát hl. m. Prahy.

1) https://radiozurnal.rozhlas.cz/tomas-drmola-ve-dvaceti-minutach-radiozurnalu-6234198
2) https://smlouvy.gov.cz/smlouva/3367666
3) https://uloz.to/!4ykGcHe9h58U/106-klinika-szdc-16-3-2017-pdf
4) https://uloz.to/!oUoVWuay34ar/106-klinika-szdc-29-9-2018-pdf
5) https://www.e15.cz/domaci/centru-klinika-hrozi-zanik-kvuli-realitnimu-projektu-szdc-s-nejistou-navratnosti-1332901